info@businessforce.com.ua

 

 
О Компании arrow Новости arrow Latest arrow Уплата арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности
Monday, 20 November 2017
 
 
Уплата арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности Версия для печати Отправить на e-mail

2017-03-06

 Арендная плата по договорам аренды земли государственной и коммунальной собственности имеет необычную правовую природу. С одной стороны, это обычный платеж по хозяйственному или гражданско-правовому договору, с другой – разновидность и форма уплаты общегосударственного налога. В отличие от судебной практики 2008 – 2013 годов, когда суды активно поддерживали диспозитивный характер договора аренды и невозможность применить к нему административно-фискальные подходы, начиная с 2014 года украинские суды все больше занимают профискальную позицию в спорах по вопросам уплаты такой арендной платы, что нужно учитывать всем землепользователям.
 

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом, ГКУ, Законом № 161, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также заключенным между сторонами договором аренды земли.

Особой категорией дел, связанных с арендными отношениями, являются споры в связи с уплатой арендной платы, причем особой остроты в подобных спорах стали споры в связи с уплатой арендной платы по договорам аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности.

Сама по себе арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности имеет явно двойную правовую природу, поскольку, с одной стороны, является предусмотренным договором аренды земли платежом, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком (ч. 1 ст. 21 Закона № 161), с другой – одной из форм платы за землю как общегосударственного налога наравне с земельным налогом (пп.14.1.147 НКУ). Вместе с тем основанием для начисления арендной платы за земельный участок является именно договор аренды такого земельного участка. 

 Одновременно с введением в действие НКУ, с 1 января 2011 года утратил силу Закон "О плате за землю". В соответствии с пп. 14.1.147 НКУ плата за землю – это общегосударственный налог, который взимается в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности. Пунктами 271.1, 271.2 НКУ определено, что базой обложения платой за землю является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного согласно порядку, установленному разд. XIII НКУ, а в случае, если нормативная денежная оценка не проведена, – площадь земельных участков.

Еще в 2008 году согласно Закону № 309 были внесены изменения в ряд законодательных актов, включая Закон № 161 и Закон № 2535, и определено, что:

Годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, поступает в соответствующие бюджеты, распределяется и используется в соответствии с законом и не может быть меньше:

для земель сельскохозяйственного назначения – размера земельного налога, который устанавливается Законом Украины "О плате за землю";

для других категорий земель – трехкратного размера земельного налога, который устанавливается Законом Украины "О плате за землю".

Как только указанное решение ВСУ было опубликовано, ГФСУ сразу же сослалась на это судебное решение в своем письме от 03.02.2015 г. № 3340/7/99-99-10-02-02-17, причем это разъяснение в течение нескольких недель было уже разослано землепользователям на всей территории Украины.

По мнению автора, судебное решение создает довольно опасный прецедент, когда, несмотря на заложенные в законодательстве принципы свободы договора и невозможность внесения изменений в договор в одностороннем порядке, договоры с органами государственной власти и органами местного самоуправления выносятся в особую категорию с особым правовым режимом.

Указанная позиция ВСУ сразу получила подтверждение в решениях низших административных судов, в подавляющем большинстве судебных процессов отечественные административные суды поддерживали позицию фискального органа в части того, что независимо от даты заключения договора аренды земли и размера арендной платы, указанной в договоре аренды, арендатор обязан уплачивать фактически арендную плату в размере, не менее нормативно определенном в подпункте 288.5.1 НКУ. При этом неуплата арендной платы будет считаться не нарушением частных договорных обязательств, а нарушением публичной обязанности в виде уплаты налогов. Если раньше подавляющее большинство дел завершалось победой налогоплательщиков, то только за январь – март 2015 года ВАСУ в семи из восьми аналогичных дел принял позицию налоговых органов, причем ссылаясь на решение ВСУ от 02.12.2014 г. (см., например, постановления ВАСУ от 18.03.2015 г. по делу № К/9991/66294/12 и от 22.01.2015 г. по делу № К/800/45569/14), а в решении от 14.04.2015 г. ВСУ, рассматривая аналогичное дело № 21-165а15, снова подтвердил высказанную в декабре 2014 года позицию.

В своем постановлении от 11.05.2016 г. по результатам рассмотрения дела № 6-824цс16 ВСУ дополнительно обратил внимание на следующие обоснования такого подхода:

Учитывая вышеуказанное, можно сделать вывод, что обязанность по уплате арендной платы является нормативно урегулированной и не может определяться или изменяться и прекращаться сторонами договора по собственному волеизъявлению.

<...>

Учитывая то, что соблюдение надлежащего экономического регулирования земельных правоотношений, обеспечение поступлений платежей по арендной плате в местные бюджеты в законодательно определенных пределах путем их верного правового урегулирования непосредственно относится к интересам государства, суды предыдущих инстанций ошибочно считали факт непроведения нормативной денежной оценки, в порядке, установленном законодательством, чисто формальным основанием для признания спорного договора недействительным, а потому решения судов по делу подлежат отмене в части отказа в иске о признании договора аренды недействительным, с принятием Верховным Судом Украины нового решения об удовлетворении иска в указанной части.

Резюме статьи

Итак,

– арендная плата по договорам аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности имеет двойную правовую природу: это и платеж по договору, и форма платы за землю как разновидности налога на имущество;

– с учетом постоянного роста нормативной оценки земель государственной и коммунальной собственности в последнее время можно наблюдать увеличение судебных споров по поводу уплаты арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности, причем начиная с 2014 года украинские суды все больше занимают позицию на стороне налоговых органов, что создает значительные препятствия в развитии хозяйствования на земле. 

1. НКУ – Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

2. ГКУ – Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

3. Земельный кодекс – Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

4. Закон № 161 – Закон Украины "Об оренде земли" от 06.10.98 г. № 161-XIV.

5. Закон № 2535 – Закон Украины "О плате за землю" от 03.07.92 г. № 2535-XII.

5. Закон № 309 – Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" от 03.06.2008 г. № 309-VI. 

 
< Пред.   След. >
 
Top!
Top!