info@businessforce.com.ua

 

 
О Компании arrow Публикации в блогах, СМИ arrow Особливості юридичного аудиту об’єктів нерухомості
Monday, 20 November 2017
 
 
Особливості юридичного аудиту об’єктів нерухомості Версия для печати Отправить на e-mail

2011-11-23

Юридичний аудит об’єктів нерухомості (будівель, земельних ділянок та проектів будівництва) має свою специфіку, що відрізняє його від інших об’єктів, що можуть бути предметом аудиту. В публікації розкриваються такі специфічні риси та звертається увага на основні ризики, притаманні придбанню нерухомості. 

 

Не зважаючи на фінансову кризу, ринок інвестицій в об’єкти будівництва в Україні залишається привабливим для західних та вітчизняних інвесторів. Дійсно, той рівень доходності, що може запропонувати українська девелоперська компанія своїм партнерам суттєво відрізняється від середньої прибутковості інвестиційних фондів в країнах Західної Європи. Якщо найкращі серед інвестиційних компаній на Заході, можуть запропонувати від 15 до 20 % річного доходу[1], то загальна капіталізація середнього інвестиційного будівельного проекту в Україні складає від 100 до 200 % на вкладені кошти, що при середньому строку розвитку девелоперського проекту в три роки складає від 33 до 66 % річних. Не зважаючи на певну тимчасову стагнацію на ринку житлового будівництва, що має місце останнім часом, продовжується ріст доходності проектів, так званої «комерційної нерухомості». Так, середня  окупність проекту будівництва офісного центру в Україні зменшилась з 7-8 років в 2005 році, до 5 років станом на кінець 2007 року.[2] Ринок комерційної нерухомості просто поглинає інвестиції, знаходячись на піку свого розвитку, і поглинає ці інвестиції досить швидкими темпами.

Все більше українських компаній намагаються здійснити залучення значних іноземних інвестицій шляхом публічного (IPO) або приватного розміщення (private placement) своїх акцій. Для успішності здійснення такого залучення вітчизняній девелоперській чи інвестиційній компанії необхідно мати значний пакет інвестиційних проектів в своєму портфоліо. Як правило до такого портфоліо входять контрольні пакети корпоративних прав у українських юридичних особах, що створюються або придбаються спеціально з метою розвитку такого проекту (далі по тексту визначається також як Компанія”). Цінність такої компанії SPV полягає перш за все у наявності у такої компанії прав на земельну ділянку, на якій планується здійснити будівництво об’єкту комерційної нерухомості. Компанія може володіти земельною ділянкою на праві власності або користування (оренда, право постійного користування), або володіти об’єктом нерухомості на такій земельній ділянці, або права на земельну ділянку можуть випливати із певної угоди з титульним володільцем такої компанії (інвестиційний договір, договір про забудову тощо).

Дуже важливим для потенційного інвестора, а в даному випадку покупця Компанії чи об’єкту нерухомості, є перевірка таких прав на земельну ділянку, які ми для зручності і для охоплення всіх форм таких прав будемо іменувати як «земельні активи». Українські юридичні компанії вже досить давно проводять для своїх клієнтів повний юридичний аналіз компаній, що плануються до придбання, (Due Diligence). Due diligence - (у дослівному перекладі з англійської мови - забезпечення належної сумлінності) це система або комплекс аналітичних і оперативних заходів, направлених на різнобічну перевірку законності і комерційної привабливості планованої операції, інвестиційного проекту, процедури і так далі з метою уникнути або максимально понизити існуючі підприємницькі ризики (правові, податкові, політичні, маркетингові і так далі).

Вперше поняття due diligence з'явилося в законодавстві США про цінні папери в 1933 р. При цьому сам термін не був прямо визначений, оскільки, як наголошувалося судами штатів, неможливо встановити єдиний об'єм вимог по проведенню due diligence різних компаній. Сучасні стандарти due diligence були вироблені в Швейцарії в 1970-х роках з метою уникнути жорсткого державного регулювання і контролю за діяльністю банків. Угода швейцарських банків про належну перевірку (The Swiss Bank's Due Diligence Agreement), підписана в 1977 р., встановила єдиний підхід до збору інформації про клієнтів при відкритті рахунків і в процесі їх обслуговування.[3]

Складовою частиною проведення Due Diligence будь-якої юридичної особи або групи юридичних осіб, пов’язаних між собою відносинами контролю, є аналіз активів компанії у вигляді об’єктів нерухомості. Останнім часом, значного розповсюдження набув аудит об’єкту нерухомості, що є основною метою придбання клієнта, при цьому інколи такий аудит може бути пов’язаний із стандартним аудитом юридичної особи або групи осіб ( у випадку наприклад Due Diligence Компанії, що придбається як спеціально створена компанія для розвитку інвестиційного проекту будівництва об’єкта нерухомості) або може проводитись без аналізу діяльності компанії взагалі. У будь-якому випадку, юридичний аудит об’єкту нерухомості має свої особливості, про які піде мова нижче.

При проведенні Due Diligence активів у вигляді нерухомості або прав на нерухомість більше уваги приділяється аналізу кожного з таких активів, причому такий аналіз не обмежується часом, коли певний актив перебував у власності або володінні Компанії. Наприклад, якщо Компанія є власником певної земельної ділянки, то дослідженню підлягають, як придбання такої земельної ділянки Компанією, так і операції, що здійснювались попередніми власниками земельної ділянками (зміна цільового призначення земельної ділянки, викуп земельної ділянки у держави тощо), перевіряється виконання попередніми власниками вимог чинного земельного законодавства, оцінюються ризики і можливі негативні наслідки від виявлених під час проведення юридичного аудиту порушень.

При проведенні юридичного аудиту об’єктів нерухомості і інвестиційних проектів досить часто доводиться зустрічатись з так званими Компаніями SPV. Дослівно SPV (special purposed vehicle) можна перекласти як «засіб спеціального призначення» і по суті ця назва означає спеціальний різновид компаній, що створюються спеціально з одною-єдиною метою, щоб придбати певний актив, довести цей актив до певної стадії готовності (збудувати об’єкт нерухомості, відвести в оренду земельну ділянку і т.д.). Як правило, Компанії SPV не проводять активної діяльності, на них немає значного персоналу співробітників (розповсюджена ситуація, коли в штаті такої  Компанії SPV є лише один працівник – директор, та і той працює за сумісництвом), тому обсяг перевірки господарської діяльності такої Компанії є не дуже значним. Більшість юридичних компаній мають розроблений власними юристами стандартизований перелік документів для проведення Due Diligence української юридичної особи. Зазвичай, такий перелік містить цілу низку різноманітних документів, що повинні бути в наявності у більшості господарюючих суб’єктів, але з великою ймовірністю будуть відсутніми в Компанії SPV. Це, зокрема, стосується таких значних блоків дослідження звичайного Due Diligence, як: об’єкти права інтелектуальної власності, питання трудового права, дозволи і ліцензії, судово-претензійна діяльність, виробнича діяльність та інші.

Тому в таких випадках можна вести мову про дещо спрощену процедуру аудиту діяльності самої Компанії та її діяльності і більш ускладнену процедуру перевірки певних активів Компанії, що так чи інакше пов’язані з нерухомістю. Говорячи про юридичний аудит земельних активів, можна виділити кілька основних етапів такого аудиту.

 

1.     Первинне ознайомлення з правовстановлюючими документами на Земельні активи. Такі документи можна умовно поділити на кілька основних груп:

 

А) Правовстановлюючі документи на земельні ділянки (державні акти про право власності на земельні ділянки, державні акти про право постійного користування земельними ділянками, договори оренди земельних ділянок, договори суперфіцію земельних ділянок.

 

Б) Правовстановлюючі документи на інше ніж земельні ділянки нерухоме майно (свідоцтва про право власності, договори купівлі-продажу інше)

 

В) Угоди та договори, що свідчать про тимчасове закріплення Компанії на певній земельній ділянці (інвестиційні договори, договори про спільну діяльність, угоди про співробітництво, договори доручення інше)

 2.            Складення додаткових переліків документів, направлення їх Клієнту.

3.            Виїзд на місце розташування Земельних активів. Деякі юридичні компанії обмежуються при проведенні Due Diligence аналізом наданих клієнтом документів і прагнуть обмежити свою роботу кабінетним аналізом. Слід зазначити, що такий різновид аналізу не є ефективним при проведенні аудиту земельних активів. Інколи, лише завдяки візиту до місця розташування відповідного активу можна виявити можливі вади або проблемні місця предмету аналізу. Так, на практиці, мав місце випадок, коли при аудиті земельної ділянки в Київській області документи показували майже бездоганний стан дотримання чинного законодавства. Але при візуальному огляді земельної ділянки були виявлені стовпчики з позначками, що свідчили про наявність кабелю зв’язку. Після звертання уваги Клієнта на цю обставину та надсилання Клієнтом запиту у відповідні державні органи, була отримана інформація про наявність на земельній ділянці, що пропонувалась до продажу, підземних ліній високочастотного зв’язку. Завдяки виявленню такого факту до придбання земельної ділянки, Клієнт зумів добитись від продавця відповідного зниження ціни ділянки.

4.            Аналіз чинного законодавства. За необхідності аналіз додаткових документів

5.            Систематизація отриманої інформації. Підготовка звіту про проведений юридичний аудит. Як і інші звіти про проведення Due Diligence, звіт про проведення юридичного аудиту об’єктів нерухомості складається з трьох основних частин:

а) Вступної, де дається загальна характеристика предмету дослідження, визначається мета аудиту. За допомогою спеціальних застережень і презумпцій окреслюється чітке коло аспектів, що підлягають дослідженню (наприклад зазначається, що перевіряється юридична історія об’єкту, лише починаючи з певного моменту);

б) Описової, де приводиться перелік активів/документів, що підлягали юридичному аудиту. Як правило, для зручності і наочності для Клієнта, ця частина звіту про проведення аудиту виконується у вигляді таблиць, кожна з яких присвячена певному активу/документу і коротко характеризує той чи інший об’єкт аналізу по заданих параметрах;

в) Заключної, де на основі описової частини здійснюються висновки про наявність чи відсутність відступлень від вимог чинного законодавства, недоліки, виявлені в ході аудиту, відсутність тих чи інших необхідних документів. Як правило, завданням юристу при підготовці висновків є не лише звернути увагу Клієнта на недоліки наданих Клієнтом документів, але і вказати на ризики для Клієнта пов’язані з наявністю таких недоліків.

6.            Надання Клієнту додаткових роз’яснень по результатам аудиту. На цьому етапі можуть бути надані або роз’яснення, пов’язані з правильним розумінням Клієнтом результатів перевірки, так і за запитом Клієнта можуть бути надані рекомендації стосовно можливих заходів по усуненню тих чи інших негативних аспектів, що були виявлені в ході аудиту.Особливості аналізу документів стосовно об’єкту нерухомості

Взагалі, аналіз документів, наданих Клієнтом, є стандартною процедурою, що проводиться юридичними компаніями при проведенні Due Diligence. Тому при проведенні аудиту нерухомості застосовуються ті самі принципи і правила, що і при стандартному Due Diligence. Документи вивчаються на принципах системності, відповідності форми і змісту вимогам законодавства та дотримання хронологічної послідовності. Дуже рідко буває, щоб цілі експертизи були відразу досягнуті після першого ж запиту документів без яких-небудь пояснень з боку клієнта або компанії, що є власником відповідних активів, і надання додаткових документів і відомостей. При проведенні запиту додаткових документів важливо керуватися критерієм істотності. Цей критерій, в загальному випадку, є оціночним і залежить від конкретних обставин. Особливим, при проведенні юридичного аудиту нерухомого активу є те, що історичний аналіз документів, що стосуються активу, не обмежується ані часом володіння активу поточним власником, ані часом придбання активу. Наприклад, при аудиті земельної ділянки, дуже важливим є перевірка законності створення самої земельної ділянки. Виходячи з нормативного визначення згідно з статтею 79 Земельного кодексу України, («земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами») моментом початку історії певної земельної ділянки є момент виділення земельної ділянки з певною площею певній особі, юридичній, фізичній, державі чи територіальній громаді в особі уповноважених органів держави чи такої громади.

З огляду на це, дуже важливим видається аналіз усіх трансформацій (наприклад зміна цільового призначення) чи власників певної ділянки за весь час її існування. Якщо межі земельної ділянки змінюються, наприклад здійснюється об’єднання кількох земельних ділянок в одну або розділ земельної ділянки, то можна вести мову про припинення існування старої земельної ділянки і початок існування одної чи кількох нових земельних ділянок.

Особливі ризики об’єктів нерухомості

Незалежно від виду об’єкту нерухомості, що підлягає юридичному аудиту, можна виділити дві основних різновидності ризиків, однакових для усіх об’єктів нерухомості.

До першої групи ризиків належать документальні ризики, виникнення яких пов’язане з неправильністю, неналежністю оформлення необхідних юридичних документів або взагалі з відсутністю певних видів документів, що повинні існувати для певного виду об’єктів.  Виникнення таких ризиків може бути пов’язане з досить широкою групою помилок чи дефектів документації. тут і неправильне оформлення договору-купівлі продажу об’єкту нерухомості (укладення його не в нотаріальній формі, особою без належних повноважень і т.д.). Спричинити існування таких ризиків можуть не лише обставини, що пов’язані безпосередньо

В залежності від специфіки виду об’єкту нерухомості, що підлягає юридичному аудиту, можна виділити кілька груп ризиків, що виникають при проведенні Due Diligence об’єкту нерухомості.

Земельні ризики, тобто ризики притаманні саме земельній ділянці, як об’єкту аудиту. До таких видів ризиків належать ризики визнання недійсним договору (договорів) про купівлю-продаж земельної ділянки, що може в свою чергу призвести до втрати свого титулу теперішнім власником земельної ділянки. Тому дуже важливо дослідити так званий ланцюжок переходів прав власності на земельну ділянку або щонайменше мати можливість перевірити легальність останніх двох продажів. Додатковим негативним сигналом для особи може бути значна чисельність продажів однієї і тої ж земельної ділянки протягом одного року, що може свідчити про так званий «технічний продаж», тобто проведення угод між фактично пов’язаними особами з метою приховати певні недоліки в первинному оформленні права власності на земельну ділянку. Іншим серйозним різновидом земельних ризиків є ризик визнання неправомірним проведеної зміни цільового призначення земельної ділянки. Хотілося б звернути увагу на те, що останнім часом серед організацій, що спеціалізуються на земельному ринку, стало розповсюдженим так зване «уточнення функціонального призначення» земельної ділянки, тобто зміна виду цільового призначення земельної категорії в рамках одної категорії. Особливого поширення це набуло в землях сільськогосподарського призначення, де часто ділянки «для особистого селянського господарства» міняли призначення на «для підсобного господарства» без розробки проекту відведення.

Будівельні ризики стосуються випадків, коли планується придбання проекту будівництва певного об’єкту. Найчастіше це відбувається на етапі завершення погодження проектної документації до початку будівельних робіт. При подібному аудиті окрім технічного аудиту самої проектної документації доцільно ретельно перевірити дотримання чинного законодавства стосовно процесу погодження проектної документації, наявність, належність і дійсність всіх необхідних дозволів і погоджень. Невиконання цього може призвести до неможливості отримання дозволу на виконання будівельних робіт, скасування існуючого або проблем при введенні в експлуатацію відповідного об’єкту.

Окрім вищенаведених груп ризиків існують ще інші досить різноманітні, існування яких чи можливість існування не завжди можливо передбачити до початку юридичного аудиту. Наприклад важливим є аналіз суміжних землеволодінь, що межують з ділянкою, на якій розташований об’єкт аудиту на предмет можливої діяльності власників таких володінь, що суперечить цілям клієнта. Можливі проблеми з існуючими або запланованими комунікаціями на об’єкті або по сусідству з ним (лінії газопроводу, зв’язку, проведення і будівництво автомобільних доріг тощо).

Належним чином проведений юридичний аудит не лише убезпечить покупця об’єкту нерухомості чи будівельного проекту від небажаних наслідків, але і може бути корисним для власника такого об’єкту, який на підставі результатів аудиту може з’ясувати основні вади свого активу і провести необхідні дії по зменшенню впливу виявлених ризиків.

В. Правдюк 

Опубликовано: «Строительная деятельность», № 24, 2008



[1] За матеріалами порталу http://www.uportal.com.ua

[2] За матеріалами порталу http://www.business.ua

[3] За матеріалами порталу http://duediligence.su

 
< Пред.   След. >
 
Top!
Top!