Закон № 1423-IX або нова «Земельна конституція»: загальний огляд змін

27 травня 2021 року набув чинності Закон України від 28.04.2020 р. № 1423-IX «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (далі – Закон №1423), який уже охрестили новою «Земельною конституцією», оскільки ним внесено глобальні зміни у регулювання земельних правовідносин в Україні.

До найбільш значущих змін можна віднести:

  • Земельна децентралізація, яка стосується передачі повноважень щодо розпорядження землями за межами населених пунктів органам місцевого самоврядування

Законом № 1423 Прикінцеві та Перехідні положення Земельного кодексу України (далі — «ЗК України») доповнюються новим пунктом 24, яким визначено, що землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, виключенням є землі, що використовуються органами державної влади, оборони, природно-заповідного фонду державного значення, лісогосподарського призначення, під об’єктами державного майна.

Право власності громад на нові земельні ділянки виникає з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки. Із дня набрання чинності Законом № 1423 органи виконавчої влади, що здійснювали розпорядження такими земельними ділянками, не мають права здійснювати розпорядження ними.

  • Розширення обсягу права користування чужою земельної ділянкою для сільськогосподарських потреб та права користування чужою земельною ділянкою для потреб забудови

Відтепер, особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, може передавати її в оренду на строк, що не перевищує строк договору емфітевзису.

Додатково у зміненій ч.5 ст. 1021 ЗК України визначається, що право емфітевзису та суперфіцію щодо земельних ділянок державної та комунальної власності можуть бути відчужені у випадку, коли такі права були набуті землекористувачем на земельних торгах.

  • Спрощення процедури зміни цільового призначення земельних ділянок приватної власності

Стаття 20 ЗК України викладається у радикально новій редакції, в якій взагалі відсутня потреба розроблення землевпорядної документації щодо відведення земельної ділянки, її погодження та затвердження для зміни цільового призначення земельної ділянки приватної власності, а сама процедура буде зводитися до подачі заяви власником про зміну цільового призначення земельної ділянки до кадастрового реєстратора щодо вибору виду цільового призначення із допустимих в межах функціонального призначення території до якої потрапляє  земельна ділянка.

  • Вдосконалення інституту безоплатної приватизації земельних ділянок

Так, Законом № 1423-IX вносяться зміни до ст. 118 ЗК України, які стосуються наступних аспектів:  а)  Часткове гарантування зі сторони органу розпорядження земельними ресурсами  права на приватизацію. Уповноважений орган тепер буде вносити рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою до відомостей ДЗК, з одночасним відображенням орієнтовного місця розташування потенційної земельної ділянки, які підлягає приватизації та її потенційне цільове призначення.  б) Проект землеустрою про відведення не підлягає погодженню; в) Скасовано необхідність проводити державну експертизу проекту відведення земельної ділянки.

  • Закріплення правової можливості відчуження права оренди та емфітевзису без погодження із власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Однією із найбільш непослідовних та невиправданих змін до земельного законодавства внесених Законом № 1423-IX, є на нашу думку, положення щодо можливості орендарем або користувачем земельної ділянки на юридичному титулі емфітевзису без погодження (згоди) власника такої земельної ділянки здійснити відчуження права оренди та емфітевзису третій особі. 

  • Гарантування переважного права суб’єктів земельних правовідносин при продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення

Законом № 1423  до ЗК України вноситься нова ст. 1301, яка стосується особливостей продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення при наявності переважних прав. Визначається черговість осіб із переважним правом на придбання земельної ділянки с/г призначення. До першої черги належить особа, яка має дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, до другої черги орендар земельної ділянки. Визначено процедура належного повідомлення особи із переважним правом та здійснення відмови від такого права. 

  • Обмеження правових можливостей власника земельної ділянки с/г призначення щодо вільного вибору договірних конструкцій пов’язаних із переходом права власності на земельну ділянку

Так,  у відповідності до внесених змін до ст. 131 ЗК України визначено, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можуть бути відчужені лише за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом звернення стягнення на них.

У тій же ст. 131 ЗК України визначається, що земельні ділянки с/г призначення  можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання, спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів.

Без згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки земельні ділянки с/г призначення: можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані у тому самому масиві земель сільськогосподарського призначення, за правилом, визначеним частиною другою статті 371 цього Кодексу; не можуть передаватися власниками у заставу; не можуть бути внесені до статутного (складеного) капіталу.

  • Визначення максимально допустимої площі земельної ділянки для городництва, яка може передаватися в оренду громадянину

Площа земельної ділянки, що надається громадянину в оренду для городництва, не може перевищувати 0,6 гектара.

  • Зміни у процедурі набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю

Тепер набуття громадянами права власності на земельну ділянку за давністю користування здійснюється в порядку безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами згідно із статтею 118 цього ЗК України в межах норм встановлених для безоплатної приватизації.

  • Площа земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності, право оренди, емфітевзису якої виставляється на земельні торги, не може перевищувати 20 гектарів.
  • Запроваджується можливість здійснення державного контролю за використанням та охороною земель органами місцевого самоврядування
  • Повністю скасовується необхідність погодження проектів землеустрою про відведення земельної ділянки.

У даній публікації висвітлено лише основні зміни, внесені Законом №1423, однак навіть вищевикладене свідчить, що прийнятий Закон№1423 направлений на повномасштабне впорядкування та удосконалення регулювання земельних правовідносин та повною мірою може вважатися нормативно-правовим актом, який символізує завершення земельної реформи, яка триває майже вже як 30 років. В той же час, потрібно констатувати, що законодавець при підготовці відповідного Закону вирішив охопити вельми значку кількість багатовекторних проблем за один раз, з поспіхом, без виваженої на те підготовки, без послідовності, без комплексності, що скоріш за все призведе до нових правозастосовних проблем.